Моя крепость: как сделать свой дом образцом для подражания

Федеральный закон о товариществах собственников жилья был принят в России в июне 1996 года. Прошли годы, но успешных товариществ можно посчитать по пальцам. ТСЖ «Бамовцы» как раз из таких.

Дом № 66 на улице Тухачевского во Владивостоке - обычная многоэтажка. Таких в городе если не сотни, то десятки точно. Внутри и вокруг дома - идеальный порядок: на газонах благоухает морской шиповник, подвал закрывают новенькие железные двери, детская площадка заботливо огорожена, а мусор жильцы дома выбрасывают в специальные контейнеры. Как удалось достичь всего этого и можно ли дому жить без долгов? Что делать, если соседи не могут договориться? На эти и другие вопросы, волнующие собственников, ответила Наталья Бондаренко, председатель ТСЖ «Бамовцы».

Сначала была трещина

Елена Жукова: - Наталья Валентиновна, сегодня «Бамовцев» ставят в пример другим ТСЖ. А с чего всё начиналось? 

Наталья Бондаренко: - С середины «нулевых» в доме стало нарастать недовольство работой управляющей компании. Однажды во время сильного ливня с южной стороны на всех 12 этажах у нас промок кирпичный фасад, вода проникла в квартиры. Стены намокли, «зацвёл» грибок. В управляющей компании сказали: «У дома существует долг за ремонт подъезда - 800 тысяч, и, пока вы его не погасите и сами не накопите средства на ремонт фасада, ничего делать не будем». Ранее управляющая компания действительно организовала в доме ремонт подъезда и заверила жильцов, что он обошелся в один миллион сто тысяч рублей. Независимая экспертиза показала, что проведённые работы стоят всего 470 тысяч, существуют приписки и изменения сметных нормативов. К сожалению, в суде это доказать не удалось, слишком много времени прошло с момента ремонта. 

- Как удалось выбраться из ловушки?

- Подавляющим большинством жильцов дома мы решили переломить ситуацию по принципу «спасение утопающих - дело рук самих утопающих». Была создана инициативная группа, в которой объединись хозяйственники, юристы. Попытка наладить отношения с управляющей компанией ни к чему не привела, поэтому было принято осознанное решение о смене выбора способа управления. 18 декабря 2009 года произошла регистрация нашего ТСЖ. Товарищество мы назвали «Бамовцы» в надежде, что за нами пойдут другие жители микрорайона. Начало было нелёгким, но у нас было товарищество в прямом смысле слова и была цель - сохранение дома и достойное в нём проживание. За пять лет многое получилось.

- Нередко конфликты внутри ТСЖ происходят потому, что люди не умеют элементарно договориться.

- В нашем правлении девять человек, это все ответственные люди. Среди нас есть юристы, чиновники, работники библиотеки, лифтёры. Но самое главное в «Бамовцах» - это человеческие качества. Мы умеем разговаривать и договариваться, в том числе с оппонентами, не допускаем экстремальных ситуаций. Мы объединились, как добрые соседи, ведь у нас одна семья. Не зря говорят: мой дом - моя крепость и что нельзя выносить сор из избы. Мы пытаемся даже с должниками бороться по-своему. За пять лет ни разу не обратились в суд на задолжников. Когда уходили из управляющей компании, у нас было долгов на триста тысяч. Сегодня такая ситуация для нас уже недопустима.

- Неужели управляющая компания ушла «без боя»?

- Когда УК не явилась для передачи технической документации, мы решили - берём дом в свои руки. Заменили замки на всех дверях в технические помещения, не допустили двойных квитанций. Было много попутных проблем. Сами восстанавливали техническую документацию, благо Дума города приняла правовой акт о создании благоприятных условий для создания и деятельности ТСЖ. Мы не только бесплатно технический паспорт восстановили, но и провели межевание придомового участка. А лифты у нас вначале УК просто отключила. Пришлось послать мэру телефонограмму о том, что в высотном доме, где живут престарелые граждане, ветераны, инвалиды, остановка лифта беспрецедентна и незаконна. Прошло два часа, и всё заработало. В «Ростехнадзоре» удалось убедить чиновников принять от ТСЖ документы на регистрацию лифтов, как опасных объектов. Один собственник помещения подал в суд на то, что ТСЖ якобы создано незаконно. Нам пришлось восемь месяцев доказывать обратное, вплоть до запятой в документах, в итоге никаких нарушений не выявлено.

- Как же вам удаётся получить желаемое во всех инстанциях?

- Открывают дверь тому, кто стучится, и дорогу осилит идущий. Мы оптимисты и используем любые возможности, способствующие развитию ТСЖ. Понимаете, у нас многие ТСЖ живут, как в скорлупе. В итоге происходят рейдерские захваты домов, УК совершают провокации против председателей ТСЖ. Вот недавно у нас кто-то по почтовым ящикам листовки разбросал: «Председатель, снимите корону, она у вас пошатнулась». А у меня короны никогда не было, только работа и ответственность.

Несмотря на кризис

- Говорят, что в ТСЖ за коммунальные услуги народ платит меньше. Правда ли это? Но ведь тарифы растут.

- Чтобы меньше платить за тепло и электроэнергию, мы разработали энергосберегающие мероприятия. Провели капитальный ремонт крыши, утеплили фасад, установили современные лифты, водомерный и тепловой узел с погодным регулированием, заключили договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. Энергосберегающие лампочки, двери, на общих лоджиях - пластиковые окна, наличие приборов учёта в квартирах - всё это экономия. Несмотря на рост тарифов, экономия по теплоэнергии получается значительной. К примеру, если взять «кризисный» январь 2015 года, то экономия составила 37%, для моей двухкомнатной квартиры это 800 рублей. ОДН по электроэнергии составляет 10%.

- А проверками «Бамовцев» не замучили?

- Каждую ситуацию можно повернуть в свою сторону. К примеру, посетил нас пожарный надзор, увидел, что в доме отсутствует пожарный водопровод, и вынес постановление - вернуть. Этого водопровода в принципе нет в большинстве домов. Что делать? Основываясь на предписании пожарных, нужно доказать, что наше высотное здание может в любой момент загореться - электрические сети изношены и мы безотлагательно нуждаемся в ремонте. А дом поставили по плану фонда капремонта аж на 2024 год. Чтобы ремонт поторопить, я организовала независимую экспертизу, а потом обратилась в администрацию города: помогите выполнить предписания надзорного органа. Думаю, что нам пойдут навстречу.

- Видела, что на первом этаже, в холле, у вас висят подробные отчёты о работе ТСЖ.

- Так и должно быть! Как правило, управляющая компания не доводит до сведения жильцов, куда уходят деньги. А бывает и так: УК уверяют собственников, что у них накоплено около 500 тысяч, а на сайте реформы ЖКХ значится, что дом должен три миллиона. Происходят махинации. Это грозит домам тем, что, когда они решат вопрос о смене управляющей компании, у них будет долг, и они его никогда не погасят. Мы, правда, смогли.

- У вас нет консьержа в подъезде, но стул стоит.

- Я, как председатель, еженедельно провожу на первом этаже личный приём жильцов.  А консьерж, думаю, это лишнее. Мы экономим деньги, в доме кроме этого много нерешённых проблем. Жильцы дома за эти годы настолько привыкли к порядку, что ни в опеке, ни в контроле не нуждаются. 

Досье

Наталья Бондаренко. Родилась во Владивостоке. Окончила Дальневосточный институт советской торговли по специальности товаровед. Работала в управлении пищевой промышленности Приморского крайисполкома, с 1991 по 1994 г. - в Приморском агропромснабе. В 1994 г. организовала собственный бизнес. С 2010 г. - председатель правления ТСЖ «Бамовцы». Победитель в номинации «Лучший управляющий многоквартирным домом г. Владивостока в 2013 г.». ТСЖ «Бамовцы» включено в Национальный реестр «Ведущие организации жилищно-коммунального хозяйства России» за 2013 и 2014 гг.