17 апреля на заседании Ленинского районного суда началось рассмотрение гражданского дела по ситуации вокруг земельных участков и здания на Почтовом переулке, 9а. На этом месте застройщик ООО «СЗ Ареал-Проект 3» планировал возведение среднеэтажного жилого комплекса на 69 квартир, со встроенной подземной парковкой. Требование прокуратуры по иску – вернуть указанные земли и здания в муниципальную собственность.
20 марта был наложен арест на земельные участки в рамках возбужденного уголовного дела, а в домах всех причастных прошли обыски. На данный момент все работы на участке полностью приостановлены по решению суда. Собственник участка – ООО «Специализированный застройщик «Ареал-Проект 3» считает данное решение незаконным и оспаривает его в суде.
При этом, постановлением Администрации Владивостока от 12 апреля было отозвано «в порядке самоконтроля» ранее выданное разрешение на строительство, полученное застройщиком 26 декабря 2023 года. По мнению владельца земли, все документы, разрешающие проведение работ, были оформлены и получены абсолютно законно, а здание на участке не является образовательным учреждением еще с 1997 года.
По версии прокуратуры, И. Калиниченко и Б. Глотов «в период времени с 1990 года по 2021 год <…> через ряд мнимых сделок, под предлогом строительства частной школы на месте имевшегося муниципального образовательного учреждения по Переулку Почтовому, д. 9а в городе Владивостоке, планировали построить многоквартирный жилой дом в коммерческих целях».
При этом застройщик заявляет факт приобретения им земельных участков с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, и нежилых зданий - гостиницы и бойлерной, что подтверждается выписками из ЕГРН на момент заключения договора купли-продажи недвижимости у И. Калиниченко.
О каких подтвержденных фактах по спорному участку известно на данный момент – в материале.
Детский дом - в нежилое здание: хронология событий
Действительно, по адресу Почтовый переулок, 9а с тридцатых годов прошлого века находился детский дом №1, о чем помнят многие горожане.
Однако еще в 1995 году, как указано в письме городского центра сан-эпиднадзора, детский дом № 1 переведён в здание бывшего детского комбината № 189, при этом размещение здесь предполагалось лишь до момента окончания строительства детского дома на Санаторной. Важно отметить, что планов по возвращению детского дома в старое здание на Почтовом переулке не было.
Через 2 года согласно Постановлению № 1707 от мэра города был проведен закрытый аукцион на приобретение зданий недействующих образовательных учреждений. Однако совершать такие сделки можно было только без права перепрофилирования зданий.
По итогу конкурса здание приобретает ТОО "ОРПОК" и в порядке приватизации получает в собственность нежилые помещения площадью 1364,6 кв. м., а еще через 2 года заключает договор аренды на 49 лет и на земельный участок.
В 2005 году Администрация г. Владивостока через суд пыталась признать совершенные сделки недействительными и вернуть участок со зданием. Однако, судом было установлено, что оспариваемый договор купли-продажи совершен с нежилыми помещениями, которые на момент продажи не являлись объектом социальной инфраструктуры для детей. Суд исковые требования Администрации не удовлетворил.
Материалами дела подтверждается и то, что в нежилом здании новым владельцем действительно проводились ремонтно-восстановительные работы на сумму 4 200 000 рублей.
В 2007 году здание и право аренды на участок были приобретены Калиниченко И.Г. Через 3 года он выкупил арендованный участок в собственность на основании Решения Арбитражного суда Приморского края.
При этом в 2010 году были утверждены Правила землепользования и застройки города Владивостока, в соответствии с которыми собственник земельного участка может самостоятельно выбирать и менять вид разрешенного использования земельного участка из перечня видов. То есть изменилось российское законодательство – государство теперь перестало жёстко контролировать назначение земельных участков и передало это право их владельцам.
В 2011 году Прокуратура города Владивостока проводила проверку фактов отчуждения бывших детских учреждений, но нарушений по итогам выявлено не было.
Казалось, что на этом в истории с детским домом была поставлена точка. Однако в марте 2024 года прокуратура вновь заинтересовалась участком.
Прокуратура требует от застройщика вернуть землю в муниципальную собственность
«По утверждению прокурора, в период, если коротко, с 1990 по 2021 годы два человека, И. Калиниченко и Б. Глотов, действуя умышленно, с корыстной заинтересованностью совершили ряд мнимых сделок, которые повлекли за собой изъятие из собственности города Владивостока земельного участка и здания, расположенного на нем. Это причинило городскому бюджету ущерб в размере порядка 70 млн руб. Особенность заключается в том, что Б.Д. Глотов родился только в 1991 году и, соответственно, как минимум 18 лет не мог совершать никаких сделок, так как не имел полной дееспособности», – комментирует ситуацию адвокат ООО «СЗ «Ареал-Проект 3» Дмитрий Прокопенко.
Прокуратура считает, что действия И. Калиниченко и Б. Глотова носили исключительно мошеннический характер, и И.Калиниченко даже не собирался размещать там образовательное учреждение. Но позвольте, многие помнят его проект первой в городе частной школы «Пасифик Лайн». И если, купив здание в 1997 году, предприниматель не смог запустить новый бизнес после разразившегося в стране кризиса 1998 года – это уже преступление? А мог ли он разместить там образовательное учреждение позднее, когда государство ужесточило соответствующие нормы?
«С мнением прокурора о том, что нарушены права на осуществление образовательной деятельности, я не согласен. Если посмотреть на участок, можно увидеть, что перепад высот там 20 м. Здание встроено в ступеньку на большом склоне. По нынешним нормам и правилам, никакое образовательное учреждение на такой земле расположено быть не может. Возможно, в 38 году, когда учреждение появилось, это было разрешено, но сейчас точно нельзя. <…> Это здание нельзя отремонтировать, и построить подобное нельзя», - рассказывает Прокопенко.
Редакции пока не удалось связаться с представителями И.Калиниченко и взять у них комментарии. Но по документам видно, что через несколько лет после закрытия частной школы «Пасифик Лайн», предприниматель попытался запустить на Почтовом переулке гостиничный бизнес. И продавался земельный участок и здание новому владельцу уже как гостиница.
Приобретение участка застройщиком
Спустя 10 лет после оформления права собственности на Калиниченко И.Г., земельный участок с нежилым зданием был приобретен ООО «Специализированный застройщик «Ареал-Проект 3» для строительства среднеэтажного жилого комплекса на 69 квартир, со встроенной подземной парковкой.
При этом участок продавался в открытом источнике – сайте Farpost – уже около 7 лет, но долго не мог найти нового владельца из-за высокой стоимости, сложности рельефа и ограничений на строительство.
Группой компаний Ареал в течение двух лет проводились необходимые изыскания и проектные работы. Застройщик провел серьезный конкурс на архитектурную концепцию будущего комплекса, проект которого представляли на Градостроительном совете города Владивостока.
10 октября 2023 года проектная документация получила положительное заключения государственной экспертизы, а 26 декабря Администрацией Владивостока было выдано разрешение на строительство.
В начале марта был объявлен старт продаж, и даже заключено два договора долевого участия. То есть на данный момент земельный участок уже имеет обременения в виде залога ПАО Сбербанк, который выдал застройщику кредит на строительные работы, и зарегистрированных договоров дольщиков. Именно поэтому представитель прокуратуры заявил в суде ходатайство о привлечении к разбирательству представителя Сбербанка – интересы крупнейшей финансовой организации страны тоже оказались затронуты действиями силовиков.
Вопросы всё же остаются
Во-первых, почему спустя более чем 26 лет прокуратурой г. Владивостока инициируется иск об оспаривании всех сделок с данным объектом? Все сроки исковой давности истекли – даже если и были бы какие-то поводы для сомнений.
Но, во-вторых, и поводов для сомнения уже никаких не осталось - прокуратура пытается оспорить сделки, оценка которым уже давалась вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края и… проверками самой прокуратуры. Это уже напоминает известные действия унтер-офицерской вдовы из произведения Н.В.Гоголя.
«В этом деле даже нет события преступления. Там были совершены абсолютно легальные действия, сделки», — подчеркивает адвокат группы компаний Ареал.
Другой крупный предприниматель и девелопер Дмитрий Алексеев, говоря о темпах строительства жилья в своём телеграм-канале, делает важную оговорку, что «…крупнейшие девелоперы попадают в уголовку, просто потому что они купили землю, а у нее “плохая история” (где вы видели другую?) Пачками садятся чиновники. Риски отрасли огромные».
Не означает ли происходящее сейчас со стройкой в Почтовом переулке, на сопке Шошина, мысе Кунгасном, что перспективы инвестиций регионального бизнеса в недвижимость становятся туманными ввиду этих самых рисков? И не ставит ли это под сомнение легитимность всей правовой базы в вопросах собственности? Потому что, если сейчас начинать пересмотр итогов приватизации, то что останется от российского бизнеса?
Отметим, что накануне Владимир Путин выступил с заявлением по поводу деприватизации бизнеса на съезде РСПП.
«В последнее время правоохранительные органы возбудили ряд дел по возврату в государственную собственность некоторых активов. Хотел бы подчеркнуть - речь идет не о пересмотре приватизации…», - заявил глава государства.
При этом Путин подчеркнул: если в начале 90-х правительство само могло упускать из внимания некоторые сделки по приватизации, то сейчас это не должно быть поводом для претензий к собственникам.
«Особенно к тем, кто нормально успешно работает, решает социальные вопросы, помогает обеспечивать национальную безопасность», - сказал Президент.
«Перед Ленинским районным судом г. Владивостока встает непростая задача решить дело, не допустив пересмотра вступивших в силу законных судебных актов», - отметил адвокат «Ареала». Надежда на справедливое разрешение спора у компании всё-таки есть.
