Мы ждём перемен? Над рынком недвижимости нависла неопределённость

Ситуация со строительством и доступностью жилья должна пережить какие-то изменения. В профессиональном сообществе нет единого мнения о том, чего ожидать: или цены вырастут, или спрос упадёт, или у покупателей кончатся деньги, или появятся, или рынок насытится, или сработает какой-то иной фактор. Но пока цены только растут.

Обсудили

Перспективы отрасли обсудили на конференции «Жилищное строительство: новые вызовы и перспективы», которая прошла во Владивостоке на прошлой неделе. Однозначных ответов на главные вопросы не прозвучало. Но застройщикам вручили награды за лучшие жилые комплексы и за ввод квадратов в обращение.

Главный вопрос конференции – «что будет дальше?».

Задумываться об этом представителей отрасли заставляет комплексный кризис, в котором, как водится, виноват кто-то посторонний. Подрядчики говорят: международные санкции навредили доставке стройматериалов из Челябинска и Спасска-Дальнего. Банкиры, выдающие кредиты, говорят: растёт количество просрочек по ипотеке, значит, покупательская способность населения падает, и брать будут меньше. Риелторы говорят: у населения пропадает уверенность в возможностях тянуть кредит в течение десятилетий. Строители говорят о планах на сотни тысяч квадратов.

В общем, общая неуверенность и отсутствие согласия. Кредитные организации настроены более оптимистично. Резкое поднятие ставки рефинансирования Центробанком Российской Федерации в феврале аж до 20 процентов встряхнуло рынок, но два решения в апреле ставку снизили до 17, а потом до 14 процентов. Это может обернуться возвращением спроса на жильё.

Достимулировались

По данным Примкрайстата, в 2010 году типовая квартира среднего качества в Приморье стоила 48 523 рубля за квадратный метр. В III квартале 2021-го – 108 321 рубль за квадрат.

По данным Росстата, доступность жилья в России снизилась в 67 из 80 субъектов. Наименее доступным жильё в среднем за третий квартал 2019-го — второй квартал 2020 года было в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге, а также в Приморском крае, Крыму и Забайкальском крае. Причём во всех этих регионах доступность жилья в последние несколько кварталов (по данным на осень 2020 года) также снижалась.

Во II квартале 2022 года в списке предложений на рынке есть квартирки площадью 43 квадратных метра по цене 8,5 миллиона рублей. То есть – 200 тысяч за квадрат. За однушку фактически. Или очень тесную двушку. 74 квадратных метра без отделки стоят около 13–15 миллионов. Трёхкомнатная – много больше 20. Тоже без отделки.

В Приморье число оформленных за 2021 год ипотечных жилищных кредитов превысило 25 тысяч. Пик выдачи традиционно пришёлся на декабрь.

К делу решения жилищного вопроса в Приморье приложили руку все. Это всем было выгодно. Региональные власти стимулировали отрасль в период экономического кризиса и получали с неё новострои, решение социальных проблем, налоги и рабочие места, а главное – отчёт перед федеральной властью. Строители получали под свои котлованы самые «вкусные» земельные участки, выгодные контракты, а главное – валовый сбыт квадрата, чего хватало на новые и новые заказы и заработать. Рынок получал площади для сбыта и как следствие – продажи. Покупатель получал «выгодный» кредит под 3–5% и «возможность» выбирать и бежать за кредитом. Кредитные организации получали в кабалу тысячи плательщиков процентов по ипотеке. И были ещё и другие заинтересованные стороны.

Средняя ежемесячная выплата давно превысила 40 000 рублей в месяц. Покупатель смотрит и на срок ипотеки, и на размер платежа. Пока всё было стабильно, рисковали и впрягались. Но что такое стабильность в XXI веке?

Неопределённость

Рубль с февраля резко обвалился. Цены выросли. Рубль к середине мая резко вырос. Цены тоже. Похоже, только в этом стабильность и заключается.

Центробанк ставку поменял трижды за три месяца. Импортно-экспортные операции и международная торговля сегодня в предобморочном состоянии. Будут ли завтра работать и платить зарплату – непонятно. Международные корпорации, в которых трудились тысячи и в ус не дули, могут в любой момент принять решение об уходе из страны. Смежники тоже переживают: крошек с этого стола хватало многим.

Тысячи людей в панике листают календари. Скоро очередной срок выплаты. Будет ли чем и что останется?

Центробанк приводит статистику жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях по 30 крупнейшим банкам по России. Так вот, согласно отчёту, в декабре прошлого – 2021 – года их было 203 405. В декабре 2022- го – 186 773. То есть минус почти 10 процентов.

На первый взгляд, сокращается спрос, но сокращается и объём просрочки.

Объём ипотечных жилищных кредитов в рублях, предоставленных физическим лицам-резидентам, млн руб., в марте 21-го – 8 036, в марте 22-го – 11 317.

В Приморье число оформленных за 2021 год ипотечных жилищных кредитов превысило 25 тысяч. Пик выдачи традиционно пришёлся на декабрь, и тогда приморцы установили новый месячный рекорд по количеству заключённых сделок — свыше 2,7 тысячи.

Всего, по данным Центробанка, за прошлый год жители Приморья оформили ипотечные сделки на 91,3 млрд рублей, треть этой суммы — кредиты под залог строящегося жилья. Годовой прирост задолженности по ипотечным кредитам на 01.01.2022 составил 42,6% против 36% годом ранее, что существенно выше, чем в среднем по стране.

– Такая динамика может говорить о том, что люди решали не откладывать покупку, ожидая повышения ставок и цен на недвижимость, – отметил начальник экономического Управления Дальневосточного ГУ Банка России Сергей Белокриницкий. – Ускоренному росту ипотечного рынка региона способствовали расширение условий программы «Дальневосточная ипотека» и увеличение предложения на первичном рынке жилья.

И снова вмешался регулятор.

Чтобы охладить рынок ипотеки, Банк России в 2021 году повысил коэффициенты риска для кредитов с низким первоначальным взносом. Изменение условий программы «Льготная ипотека» и рост стоимости недвижимости также повлияли на возможность людей улучшить жилищные условия. В итоге прирост количества выданных ипотечных кредитов в Приморье в 2021-м сократился до 20% после 43% в 2020 году.

Можно предположить, что, прижав спрос, Центробанк также и прищемил мозоли участников ипотечно-строительного процесса. Им-то 43% роста гораздо милее и просто на слух, и по финансовым последствиям, чем 20. Тем более что предложение растёт, на что полагаются все. Догонит ли его спрос – ясности нет.

Впрочем, есть и другое мнение. Как утверждает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, правительство пытается синхронизировать системы и дополнять средствами те подъёмы цены на стройматериалы, которые есть, и разгоняет таким образом цены ещё сильнее.

– Круг замыкается, – говорит Моор. – В прошлом месяце мы предложили Михаилу Мишустину принять меры и создать государственный орган контроля – единый федеральный центр поставщика, который будет контролировать процессы там, где есть бюджетные деньги, для обеспечения процесса ценообразования. Это очень серьёзное предложение. Многие его не хотели, потому что они на этом зарабатывали. У нас доходило до абсурда: цены накручивали на 300–400%. Вот за последний месяц в разных регионах цены поднялись от 15 до 30% – с чего?

Надежда

– Во Владивостоке очень высоки темпы строительства жилья, – успокоил начальник управления градостроительства города Владивостока Денис Трифонов. – В 2020 году в городском округе введено 294 тыс. кв. м жилья, в 2021-м – порядка 500 тысяч квадратных метров. В прошлом году выдано разрешений на строительство на 788 тыс. кв. м, что приравнивается к 15,6 тыс. квартир. Эти дома будут введены в 2022–2027 годах.

Однако в ходе конференции прозвучали и два варианта выхода из кризиса.

Первый – есть надежда на вероятность дальнейших мер поддержки жилищного строительства в случае, если продолжится падение продаж в новостройках. Об этом заявил председатель комитета по экономической политике и собственности Законодательного собрания Приморского края, председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» Владимир Исаков.

Второй затронул председатель совета АСО «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. Это тема выполнения застройщиками производственных планов в связи с участием в восстановлении городов ДНР и ЛНР. Но Федоренко также отметил нехватку подрядных организаций.

Участники дискуссии сошлись во мнении, что правительство не даст обвалиться рынку и не допустит массового банкротства застройщиков.

А что же делать простым людям, которые всё откладывали покупку квартиры до лучших времён? Похоже, ждать и дальше.

Комментарий власти

Алексей Ляйфер, заместитель главы администрации Владивостока:

– Строительство новых жилых микрорайонов и развитие уже существующих – это те направления, которые вызывают во Владивостоке большой общественный резонанс. Чтобы учесть все плюсы и минусы предлагаемых проектов застройки, а также повысить качество планировки и благоустройства территорий, мы возрождаем работу Градостроительного совета. Для эффективной работы в его состав были приглашены представители научных и проектных организаций, деятельность которых связана с архитектурно-художественной деятельностью, урбанистикой, экологией.

Мнение эксперта

Кирилл Холопик, руководитель интернет-портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ.РФ):

– Согласно нашим прогнозам, по итогам 2022 года продажи по договорам долевого участия на рынке существенно снизятся, примерно на 30%. Данные публикации проектных деклараций в ЕИСЖС показывают, что перенасыщения рынка квартирами не будет. Как показывают опросы, подавляющее большинство застройщиков (65%) прогнозирует снижение вывода новых проектов на рынок. Есть вероятность, что рынок подрядных работ стабилизируется, а конкуренция на нём вырастет.