В прошлом году по многим регионам России зафиксирован рост числа судебных дел по поводу участков земли, выделявшихся гражданам под ведение дачного хозяйства, садоводство и огородничество.
Не стал исключением и Приморский край, где максимум подобных дел приходится на Советский районный суд Владивостока, на суды городов Уссурийска, Артёма, Надеждинского, Михайловского, Шкотовского, Партизанского и Хасанского районов. И, как ни странно, в суд граждан приводит именно так называемая «дачная амнистия», упрощенная процедура межевания и постановки на кадастровый учёт дачных участков.
Хотели как лучше
По данным интернет-портала «Земельный барон», посвященного вопросам земельного права в Российской Федерации, основными законами, которые регулируют процесс, являются: «Земельный Кодекс, Федеральный Закон № N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (который как раз и регулирует процедуру межевания земельных участков), а также закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2014 № 171-ФЗ - который упрощает процедуру узаконивания садовых участков, проводимую согласно межевания земельного участка бесплатно по дачной амнистии с 1 июня 2015 года сроком действия до 31 декабря 2020 года. Согласно действительным поправкам, положения п. 1 ст. 19 (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ июля 2016 года.) - граждане имеют право не межевать собственные земельные участки для купли-продажи или передачи в наследство до начала 2021 года. После указанной даты процедура станет обязательной» - напоминают юристы сайта.
И здесь же приводят «Пошаговую инструкция по межеванию»: «В большинстве случаев для межевания достаточно выписки из ЕГРН и паспорта. Если земельный участок образуется впервые, то дополнительно потребуется схема расположения участка на кадастровом плане и постановлении главы районной администрации о выделении земли.
Найти кадастрового инженера, объяснить ему ситуацию, обсудить цену, сроки и форму оплаты. После чего подписать и оплатить договор на оказание согласованных услуг. Доверяйте выполнение межевания только квалифицированным специалистам с функцией кадастрового инженера.
Окончательным этапом станет получение кадастрового паспорта, межевого и технического (если нужен) плана. Межевой план нужен для постановки на кадастровый учет земельных участков, технический план - для постановки здания, сооружения или объекта незавершенного строительства.
Межевое дело предоставляют в электронном виде (на CD диске), если нужно в бумажном (например, для суда), - вам не откажут. После чего останется только проверить данные в документах и подписать акт выполненных работ в двух экземплярах, один из оригиналов акта оставить себе. На этом межевание, как процесс, закончено».
Зигзаг у дачи
Казалось бы: всё так просто, межуй, регистрируй и радуйся. Откуда тогда в судах вал тяжб по земельно-дачным отношениям? Вот, например, типичная история жителя Владивостока Виктора Николаевича П., ветерана МВД.
Ещё в начале 2000-х годов семья Виктора Николаевича приобрела дачу в урочище Сиреневка Надеждинского района в садоводческом товариществе «Комета». Приобрела с соблюдением всех формальностей, принятых на то время. Но потом правила изменило само государство, приняв законы 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вследствие чего у многих людей возникла необходимость перерегистрации прав на земельные участки с соответствующим межеванием их границ. И произошло это потому, что ещё в соответствии с первой редакцией закона «О кадастровой деятельности» от 24.01. 2007 года, во вновь образованную госструктуру земельного кадастра должны были передать документы на землю из БТИ и региональных центров регистрации прав на недвижимое имущество. Но эти документы где-то пришли в негодность, где-то были вовсе утрачены, а расхлебывать эти последствия пришлось самим гражданам.
И, возвращаясь к типичной истории с участком Виктора Николаевича П. в СНТ «Комета», при попытке зарегистрировать эту землю выяснилось, что границы участка семьи П. (кадастровый номер 25:10:010787:58) наложены на границы соседнего участка, который уже зарегистрирован. И, тем самым, узаконен именно в тех границах, что были указаны в документах при регистрации. Подчеркнем: межевание и регистрация соседского участка были сделаны без предоставления схемы расположения участка на плане земель товарищества «Комета», тогда как сам документ существовал и все участки в нем отражены - по номерам и с указанием координат угловых точек.
И хотя на межевом плане границы этого участка вместо прямых линий превратились в зигзагообразные - в том числе линия границы с участком семьи П., но именно эти «зигзаги» считаются законными с момента их госрегистрации. А поскольку «зигзаг у дачи» соседей сделан в сторону участка семьи П., то он П. стал меньше на 48 кв. м, и семье П. остается один из трёх вариантов: либо принять ситуацию как есть - потеряв часть участка, на которой в данном случае расположен колодец, либо оспаривать регистрацию соседской земли через суд, либо остаться без госрегистрации своего дачного участка с выстроенным там домом. А значит, без возможности в дальнейшем распоряжаться им: продавать, дарить, передавать по наследству и строить на нем что-либо.
На «нет» и налога нет
Такие ситуации стали типичным явлением, что и является причиной массы «земельных дел» в судах. Постановка участков на кадастровый учёт с их дальнейшей госрегистрацией в ЕГРН придают законную силу даже самым «смелым» решениям кадастровых инженеров, проводивших межевание «на глазок», по мановению руки пригласившего их землевладельца, без сверки с первичными правоустанавливающими документами. А потом соседям зарегистрированных «счастливчиков» приходится доказывать свои права на землю в судах, потому, что даже прокуратура в таких случаях «умыла руки».
Именно это произошло в случае с участком семьи Виктора Николаевича П. в товариществе «Комета»: обратившись в суд, он проиграл, поскольку суд не стал вникать в детали первичных документов на землю. А потом и в МВД и в прокуратуре не усматривали в регистрации соседского участка ничего противозаконного, несмотря на его границы, ставшие «зигзагообразными» вместо изначальных прямых линий. Главным аргументом суда стала общая площадь участка, оставшаяся без изменений - но ведь зигзаги границ не зря появились на двух сторонах: на одной из сторон «вырос» выступ на территорию соседнего участка семьи П., а с другой стороны сделан уступ на такую же площадь, но со стороны никем не занятого леса… То есть, заняв вполне реальную часть участка соседа, с расположенным там колодцем, землевладелец предусмотрительно равную площадь «уступил», но никому конкретно, фактически оставшись при своём.
Такие хитрости с землей возможны только при попустительстве регистрирующих органов и недобросовестном отношении кадастровых инженеров при межевании участков и составлении кадастровых схем. А это уже проблемы отнюдь не граждан, а государства - чтобы его органы и их должностные лица исполняли свои обязанности и соблюдали закон. Но сегодняшняя практика такова, что расхлебывать эти проблемы приходится самим гражданам и за свой счёт, неся немалые расходы как на межевание и оформление «амнистированной» земли, так и на вероятные судебные тяжбы, где прав остается успевший «застолбить» участок раньше, пусть и вопреки закону, а законопослушный, собиравший все необходимые документы по старым архивам - земли может лишиться.
Государство же остается в стороне, реальной помощи гражданам не оказывая, хотя по замыслу реформы должно, т. к. неучтенная недвижимость не облагается налогом и не даёт поступлений в бюджеты. Зато оставляет простор для махинаций в корыстных целях конкретных лиц.
КОММЕНТАРИЙ
Адвокат Александр Петров:
- Действительно, такие конфликтные ситуации и судебные тяжбы по ним, не редкость, а уже обыденность. Но уголовные дела по жалобам граждан в этой связи возбуждаются редко. Прецеденты подобных дел мне известны, но уголовные дела в отношении должностных лиц, например, кадастровых инженеров или сотрудников администраций сельских поселений, выдавших исходные документы на землю, возбуждаются в основном по инициативе органов прокуратуры в порядке надзора, а не по жалобам граждан. Одно из таких дел было в Ольгинском районе Приморья, где фигурировали глава сельского поселения, кадастровый инженер и бывший работник районной администрации, а поводом стали земельные участки, выделявшиеся еще при СССР под огороды сельчанам. Их поставили на кадастровый учет и в дальнейшем продали - по мнению прокуратуры, незаконно.
КСТАТИ
Департаменту имущественных и земельных отношений поручено создать межведомственную комиссию, включив в её состав помимо профильного ведомства самих садоводов, представителей прокуратуры, кадастровой палаты. Комиссия позволит решать те вопросы дачников, которые не решались годами. Помимо земельных вопросов займется и другими важными сторонами жизни садоводов, среди которых - энергоснабжение и плата за электричество, вывоз мусора с территории садоводческих товариществ, дороги к садовым участкам.
ЦИФРЫ
1 680 садоводческих товариществ зарегистрировано сегодня в Приморском крае. Из них 402 - в Надеждинском районе, 173 - в Артёмовском городском округе и около 60 - во Владивостокском ГО.
Конференция для дачников пройдёт во Владивостоке 
Илья Терехов: Выдачи гектара на чужих дачных участках можно избежать 
Когда отправляются «дачные» маршруты? 
«Вот паразит!» На пороге дачного сезона самое время пройти вакцинацию