К середине марта банки, застройщики и просто желающие купить квартиру по льготным программам наконец-то адаптировались к изменениям льготных ипотечных программ. Кредиты выдают. Хотя рекордов уже точно не будет. А новые условия через несколько лет приведут к сокращению строительства жилья.
Первый шок
По официальным данным ЦБ РФ, в целом по России банки в январе 2024 года выдали 180 млрд рублей льготой ипотеки, что в 3,6 раза меньше, чем в декабре 2023-го.
Понятно, что в январе деловая активность минимальна, люди только-только вернулись с новогодних каникул. Однако главная причина — в другом. В декабре самые крупные банки — лидеры в выдаче льготных ипотечных кредитов — Сбербанк, ВТБ, «Альфа-банк», «Промсвязьбанк», «ФК Открытие» и «Совкомбанк» — внесли изменения в условия выдачи ипотечного займа с господдержкой. Банки установили комиссию для застройщиков за каждый выданный ипотечный кредит.
Переводя на понятный язык. Государственных денег, за счёт которых компенсировалась разница между реальной стоимостью кредита и льготным продуктом, стало меньше. У банков снизилась прибыль. Они нашли вариант — переложить часть выпадающих доходов на застройщиков. Последние за людей, желающих купить квартиру в их ЖК, должны были выплачивать банкам комиссию. Это сумма 4–12% от полной стоимости кредита для человека в зависимости от вида программы. То есть вы берете 1 млн по льготной ипотечной программе, а застройщик за вас платит банку от 40 до 120 тысяч рублей.
Федеральная антимонопольная служба проверяла обоснованность установления комиссии банками для застройщиков. Но никаких решений принято не было. Рынок сам потихоньку стал адаптироваться к изменениям.
"Помимо крупных банков с льготной ипотекой работают и другие финансовые организации. Однако у них объемы выдачи таких кредитов были минимальны. Поэтому, когда с начала года люди стали обращаться к ним, многие «не вывезли» возросший объём и спрос, — говорит эксперт строительного рынка Сергей Косиков. — К марту крупные банки поняли, что такие меры могут привести к потере клиентов. И начали смягчать условия выдачи займов".
Например, Сбер в 20-х числах февраля снизил комиссию по льготным программам ипотечного кредитования для девелоперов.
Сами застройщики в первые месяцы этого года также пытались найти варианты, чтобы не остаться без покупателей жилья.
"Мы используем самые разные финансовые инструменты, которые удобны конкретному клиенту. У нас есть возможность субсидирования в банке процентной ставки. Есть несколько договоров, заключённых на таких условиях. А самым популярным инструментом у нас является рассрочка под 0% от застройщика. Причём в этом году мы ещё улучшили этот продукт: это и 15% первоначальный взнос, после которого цена на квартиру фиксируется, и удобный график платежей — раз в месяц или квартал, — как удобнее клиенту. Мы увидели похожий финансовый продукт на рынке Дубая и постарались перенести его на российскую почву", — говорит коммерческий директор строительной компании ООО «Ареал-Девелопмент» Евгений Хохольков.
В итоге рынок выдачи льготной ипотеки в Приморье стал потихоньку восстанавливаться к концу первого квартала.
"С начала года приморцам по программе «Дальневосточная ипотека и арктическая ипотека» уже предоставлено 1005 кредитов на общую сумму 5,6 миллиарда рублей", — сообщил врио министра строительства Приморского края Александр Москалев.
Дадут, но не всем
Собственно, тысяча выданных льготных кредитов за три месяца — это всё равно меньше, чем годом ранее. В предыдущие годы в Приморье по «ДВ ипотеке» выдали 24 тысячи займов. Спад есть. И он будет продолжаться.
Напомним, что помимо требований банков по отношению к застройщикам изменились и условия получения кредита для людей. Первоначальный взнос был повышен практически по всем льготным программам.
Например, Сбербанк сообщает: в зависимости от типа недвижимости и других параметров процесс получения ипотеки может отличаться. В банке ВТБ базовая ставка кредита 8,639 — 15,236%. Ставки действуют, если кредит по программе «Льготная ипотека для всех» оформлялся только один раз. В противном случае ставка по ипотеке повышается. Считаю так: ключевая ставка ЦБ РФ на дату заключения кредитного договора +1,5 п.п. В случае получения кредита на цели индивидуального жилищного строительства +3,5 п.п. Кредит ВТБ выдает до 6 млн на срок 30 лет, первоначальный взнос от клиента — 30,1%. В «Альфа-банке» полная стоимость кредита 8,421% — 10,455%. И 30,1% — первоначальный взнос.
"По решению президента ипотечные программы с господдержкой становятся более адресными. Льготная ипотека будет в перспективе носить целевой характер и отражать приоритеты развития государства", — продолжает Сергей Косиков.
Напомним, что Владимир Путин принял решение о продлении до 2030 года «Семейной ипотеки». Для семей с детьми до шести лет будут действовать текущие условия и ставка 6%. При этом базовые параметры программы будут сохранены.
"Наша задача — обеспечить доступность жилья в первую очередь для многодетных семей и семей с маленькими детьми. При этом важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем наши усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки", — отметил министр финансов РФ Антон Силуанов.
Цена «квадрата» не упадёт?
"С моей точки зрения, государство сегодня преследует две цели. Первое — точечно поддержать определённые группы населения. Вторая задача — несколько охладить рынок строительства. Не допустить «мыльного пузыря», когда люди не смогут дальше платить, застройщики вводить новые дома, а государство развивать эту и смежные отрасли", — продолжает Сергей Косиков.
По мнению эксперта, не сразу, но года через три объёмы строительства жилья в Приморье снизятся процентов на 15–20.
"Цена на квартиру для человека точно не снизится. Экономическая модель строительных компаний не даёт такой возможности. Девелоперы будут конкурировать за клиента другими способами. Благоустройство территории, дополнительные сервисы в ЖК", — говорит Сергей Косиков.
" Мы считаем, что сценарии жизни современного человека таковы, что покупатели ищут не просто квадратные метры, а действительно уникальный продукт, который будет предлагать комфортные и продуманные до мелочей решения бытовых вопросов. Например, как человек будет подъезжать к своему дому, распознают ли его машину шлагбаум и ворота и где он припаркуется? Сможет ли оставить часть вещей в отдельной кладовой на паркинге, как он попадет с паркинга в квартиру и долго ли придётся ждать лифт? Удобна ли планировка в квартире, какого размера окна, потолки и сколько в ней санузлов? Все эти и другие нюансы мы учитываем, чтобы оставаться привлекательными для клиентов", — добавляет Евгений Хохольков.
КСТАТИ
У людей сохраняется возможность взять кредит на индивидуальное строительство частных домов. С начала 2024 года более 13 млрд рублей льготных кредитов по программе «Дальневосточная ипотека» выдано под строительство индивидуального жилья в Приморье. Всего за время действия программы для строительства индивидуального жилья в крае было выдано более 2,4 тысячи льготных кредитов на сумму 13,3 млрд руб. Получатели «Дальневосточного гектара» взяли 330 таких льготных ипотек.
