Зачем проблемы с недвижимостью в Стране улыбок?

Постоянное место жительства в новой стране или дом для периодического посещения - абсолютно разные вещи.

Едва ступив на землю Королевства Таиланд, вы становитесь объектом воздействия рекламы посредников от недвижимости и застройщиков. Они стремятся убедить вас, что как профессионалы, возьмут все заботы на себя, в связи с чем клиенту совершенно не о чем беспокоиться. Стоит ли доверять такой рекламе? Ведь выбор, покупка и оформление недвижимости является наименее проблематичной и трудозатратной процедурой - да что там говорить, это даже приятно на самом деле. А все проблемы возникают уж после приобретения, когда в полный рост встают вопросы содержания «мечты». Одно дело, если человек по каким-то причинам, скрываясь от правоохранительных органов или выйдя на отдых, сам переезжает в Таиланд на ПМЖ, и совершенно другое, когда он посещает свой дом периодически.

Сплошные расходы

Резкое снижение турпотока, который, хотя и восстанавливается сегодня, далёк от докризисного уровня, бремя налогов, коммунальных платежей и рост стоимости жизни в чужой стране, бьют по карману и по нервам инвесторов и дауншифтеров - живущих ради себя.

- Число российских покупателей в Таиланде сильно снизилось, - говорит директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Сергей КОСИКОВ. - Многие сегодня выводят оттуда деньги. Сказываются и особенности владения недвижимостью для иностранцев, требующие дополнительных расходов. На данный момент это неэффективный и непривлекательный инвестинструмент. Кроме того, рынок имеет тенденцию к насыщению. Когда несколько человек купили и сдают дома в аренду - это одно, а когда их сотня - совсем другое. Стоимость содержания таких домов выросла, а конкуренция очень большая.

Заработать арендодателю на Пхукете, Паттайе, Самуи и т. д. стало сложно. Многие домовладельцы пытаются продать свои виллы и квартиры, чтобы с большей выгодой вложиться в российские активы. С недвижимостью в Таиланде - как с браком в Америке: жениться легко, развестись сложно.

Проблема номер один, с которой сталкивается каждый фаранг (так тайцы называют европейцев. - Ред.), владеющий недвижимостью в Таиланде, это содержание.

- Оборудование для бассейна работает на электричестве. Дом периодически требует ремонта, учитывая агрессивный климат - влажность и солнце, - рассказывает владелица виллы на о. Пхукет Елена СИМАНОВИЧ. - Ты тратишь порядка 15 тыс. бат в месяц, потому что вилла - это не квартира, где можно все выключить и уехать. Есть такие расходы, как годовое обслуживание городка - у нас оно стоит от 32 до 40 тыс. бат, видеонаблюдение. Всего выходит порядка 150 тыс. бат в год. Поскольку земля оформлена на фирму, то возникают дополнительные затраты в 20-25 тыс. бат. Если все годовые расходы поделить на 12, получится сумма порядка 30 тыс. рублей в месяц.

Змеи, тараканы…

В первую очередь необходимо определиться, с какой целью приобретается жилье за рубежом. В Таиланде наиболее распространенным вариантом является сезонный отдых в собственном доме. В данном случае покупателей ожидает разочарование. Дело в том, что, помимо экзотической растительности, которая в тайском климате «захватывает» дом буквально за несколько месяцев, «атаки» исходят и со стороны животного мира. Приехав в свой дом, пустовавший несколько месяцев, вы обнаружите в нём змей, огромных тараканов и еще кого-то.

Чтобы дом не приходил в явное запустение в период отсутствия хозяев, можно обратиться в специализированные компании, сотрудники которых будут периодически производить уборку, изгонять живность и т. д. В данном случае заявления рекламы о том, что за содержание дома придется платить копейки из-за отсутствие налога на недвижимость в Таиланде, выглядят неуместно.

Продавцы напирают на возможность сдавать дом в аренду на время вашего отсутствия. Но и последствия непредсказуемы: недобросовестные арендаторы, «убитый» дом, значительная дистанционная отдаленность для контроля. Да и желающих снять дом у частного лица на самом деле не так уж много, как может показаться.

Когда владельцу дома надоедает на родине не спать по ночам, думая о с далеким тайским домом, то приходит решение продать эту райскую обузу. И вот здесь-то владелец сталкивается с непреодолимым препятствием: продать дом, да ещё и «б/у», невозможно. И остается только платить деньги тайским риелторам за подбор арендаторов и перечислять средства на содержание дома.

- Удивительно, что человек, с трудом заработавший деньги в России, может пустить их на ветер в Таиланде, доверившись неизвестно кому, - считает представитель проекта по застройке посёлка в Паттайе Владимир ОБУХОВ. - Дело в том, что за границей совсем другая обстановка, там ты скучаешь по русской ментальности и тянешься к своим. А когда общение становится тесным, человек теряет бдительность и охотно доверяется какому-нибудь «дяде Васе» или симпатичной девушке из риелторской структуры, за которой стоят циничные дельцы тайского рынка».

- Огромное количество квартир в Паттайе простаивают месяцами, если не годами, дожидаясь арендаторов, и моя не стала исключением, - делится впечатлениями житель Владивостока Алексей КВАТОВ, он продал недвижимость в Паттайе, потому что она не оправдала себя в качестве инвестинструмента. - Возместить вложенные средства, 1,3 млн бат, через аренду оказалось нереально. Продать не менее сложно, потому что в городе очень много новостроек. Предложение значительно опережает спрос, и сотни квартир остаются невостребованными. Сколько стоит содержание? Я покупал на первичном рынке, помню, что установка счётчиков воды и электричества обошлась мне в 12 тыс. бат. Ремонт - 500 бат за кв. м., на обслуживание лифтов, бассейна и т. д. - ещё 40 бат за каждый «квадрат». Плюс по 12 бат за киловатт-час.

Кусок пирога

По словам Косикова, именно квартиры в кондоминиумах с целью личного проживания сегодня являются самым популярным форматом жилья для российских покупателей. Но есть ещё одна тенденция. Люди продают недвижимость в Таиланде, чтобы вложить эти деньги в России.

- Раньше в Таиланде немало жилья покупали российские пенсионеры, особенно из Москвы, - рассуждает Владимир Обухов. - Они сдавали свои квартиры в России и, когда курс был один к одному, очень неплохо жили в Таиланде на эти деньги. В последние годы всё изменилось, курс рубля снизился в два раза. Это же касается и тех, кто приобрел недвижимость, например, в Черногории - сейчас наши пенсионеры не могут её продать даже за треть той цены, по которой покупали.

- Стоит сначала попробовать себя в качестве арендаторов, - полагает Елена Симанович. - Сегодня многие делают именно так: приезжают и живут, снимая виллу, которая им понравилась, стремятся узнать все нюансы, вплоть до проблем, которые могут возникнуть, например, с бассейном. Безусловно, люди стали более осмотрительными. И это правильно. Когда мы строили свою первую виллу в 2010 г., то пошли на огромный риск, напрямую заключив контракт с застройщиком, причем у нас не было никого, кто мог бы дать дельный совет. Мы сами переводили договоры, ездили и смотрели за ходом работ. Через некоторое время эту виллу мы продали и построили другую, не по типовому проекту, а уже под себя. Нам повезло, но везёт далеко не всем.

- Я в течение восьми лет снимал разные виллы в одном и том же районе Равай и могу сказать, что за этот период их цена в батах упала не меньше чем на четверть, - рассказал житель Хабаровска Олег ЯКИМЕНКО.

- Заработать на аренде сложно. Заниматься этим лично требует больших усилий, агентства же стремятся откусить слишком большой кусок от вашего пирога. Кризис идет на убыль, но нельзя сказать, что он миновал. Отели закрываются до сих пор, риелторские конторы балансируют на грани убытка. Это я сейчас говорю о Пхукете, - делится мнением Алексей Куватов.

- Что касается инвестиций, то, если вы рассчитываете на сумму в несколько миллионов рублей, можно проще, выгоднее и с куда меньшим риском вложить эти деньги в России, подытожил Сергей Косиков. - А если речь идет о большой сумме, то - тем более.

Егор СТРОЕВ

КСТАТИ

Из трех вариантов: самостоятельно искать нанимателей, действовать через агентство либо управляющую компанию с гарантированным доходом предпочтительнее, конечно, третий. В таком случае все заботы перекладываются на управляющего, а собственник ежегодно получает фиксированную сумму на счет от стоимости недвижимости. Однако вы сами сможете отдыхать в квартире только 30-45 дней в году, причем не в пиковый сезон, не сможете регулировать стоимость аренды и, скорее всего, даже обставить жильё по собственному вкусу, потому что большинство договоров предполагают стандартный пакет мебели.

Смотрите также:

• Объединить и улучшить. Во Владивостоке - единое транспортное предприятие →
• Сергей Федоренко: «На своём народе крест ставить нельзя» →
• На Новый год нужно дарить дорогие подарки? ЗА и ПРОТИВ →